بازسازی ساختمان چیست؟
بازسازی ساختمان مجموعه فعالیت هایی است که با انجام آن عمر بنا افزایش پیدا می‌کند یا کاربری آن بهتر و زندگی در آن آسوده تر می شود. به مرور زمان با فرسوده شدن مصالح بکار رفته در بنا مشکلات گوناگونی از قبیل ترک، شکستگی، تخریب، آلودگی‌های انسانی، جانوری و محیطی، مشکلات تاسیساتی و غیره بوجود می آید. هنگامی که عمر مفید یک بنا به پایان میرسد، نیاز به بازسازی ساختمان یا نوسازی پیدا خواهد کرد. به عملیاتی که طی آن با حفظ سازه موجود به اصلاح و ترمیم فضا می پردازد بازسازی و به عملیات تخریب و ساخت مجدد یک بنا نوسازی می گویند.
خانه های مسکونی و مکان های تجاری هرچقدر هم که با مصالح با کیفیت ساخته شده باشند، باز هم بعد از مدتی نیاز به بازسازی و تعمیر دارند و این بازسازی یا می‌تواند به علت نگهداری و تعمیر ساختمان باشد و یا برای بخشیدن ظاهر زیبا و جدیدتر به بنا باشد. که در هر حالت باید با برنامه ریزی مشخصی این بازسازی صورت گیرد تا هزینه‌ای که صرف خرید مصالح و گروه بازسازی و کارگر و غیره میشود به هدر نرود و نتیجه کار آن چیزی باشد که صاحب ملک توقع دارد.
شایان ذکر است که بازسازی در سه حوزه‌ی بازسازی حفاظتی (مرمت و استحکام بخشی به سازه ساختمان)، بازسازی تاسیساتی (اصلاح و تعمیر تاسیسات الکتریکی و مکانیکی) و بازسازی سبکی (طراحی و زیباسازی فضای داخلی) می‌تواند به شما کمک کند تا زندگی راحت تر و لذت بخش تری را تجربه کنید.
نقش سلیقه در بازسازی ساختمان
برای همه ما راحتتر است که خانه ی مطلوبمان را پیدا کنیم و بخریم! پس چرا باید زحمت بازسازی را به خودمان بدهیم؟ حتی تحت شرایطی که از نظر مالی هم مشکلی نداشته باشیم باز همه می‌دانیم که هر سازنده‌ای خانه را طبق سلیقه خودش ساخته است و سلیقه هر یک از ما با هم متفاوت است. پس بسیار بعید است که آنچه در ذهن ماست عینا در ذهن کس دیگری نیز بوده باشد و او طبق سلیقه ما خانه را ساخته باشد.
اما از طرف دیگر این روزها با توجه به وضع اقتصادی حاکم بر جهان و به ویژه ایران، شرایط نامناسبی بر بازار مسکن حکم فرماست. این شرایط باعث افزایش قیمت ساخت و ساز و بهای روز افزون مسکن شده است. بنابراین بازسازی خانه طبق سلیقه و خواست شما بهترین راه برای تجربه زندگی به سبک دلخواهتان است.
نقش هزینه در بازسازی ساختمان
امروزه افزایش قیمت ها در کلیه ی بخش های بازار مسکن، از قیمت مصالح و ابزارآلات ساختمانی گرفته تا قیمت زمین و کمیسیون املاک و حتی عوارض شهری و مالیات های گوناگون به وضوح قابل لمس و مشاهده است. علاوه بر وضع اقتصادی حاکم بر کشور و مشکلات اخیر که ناشی از بحران حاصل از تحریم و همچنین شیوع کوید 19 می‌باشد، مشکلاتی نظیر هزینه ی نقل مکان و دردسرهای آن، اجاره ی مسکن (در زمانی که یک خانه را از ابتدا می‌خواهیم بسازیم)، که خود احتیاج به صرف زمانی بالغ بر 18 الی 36 ماه و صرف هزینه ای در حدود 100 تا 500 میلیون تومان دارد، بازسازی را امری ضروری و مشکل گشا می‌کند.
متاسفانه با افزایش سرسام آور قیمت مسکن، تعویض مسکن و رفتن به خانه بهتر و بزرگتر برای بسیاری از ما امری تقریبا نشدنی شده است. متاسفانه با بودجه‌ای که برای تعویض خانه در نظر گرفته بودیم این روزها ماشینمان را هم نمی‌توانیم عوض کنیم! لذا به نظر میرسد با صرف آن هزینه در بازسازی ساختمان، می‌توانیم خانه فعلی مان را برای سکونت بهتر و برای خانواده مان دوست داشتنی تر کنیم.
هدف از بازسازی ساختمان
همیشه هدف از بازسازی ساختمان تعمیر و نگهداری آن نیست، گاهی صاحبخانه بعد از مدت کوتاهی علاقمند است که تغییرات جزئی و کلی در دکوراسیون داخلی منزل خود ایجاد کند و گاهی هم دقیقا به علت تعمیر ساختمان یا خرابی ها مجبور به این کار میشود. حتی خرابی در لوله کشی ساختمان و برق کشی و غیره می‌تواند باعث بازسازی ساختمان در قسمتهای مختلف مثل سقف، کف اتاق خواب، آشپزخانه و غیره شود. برای اینکه این تغییرات به زیبا سازی هرچه بیشتر ساختمان شما کمک کنند و نتیجه مطلوب تری به دست آورید، باید مراحل بازسازی ساختمان را به خوبی انجام دهید و این کار جز به دست افراد متخصص و مهندسین این زمینه حاصل نمی‌شود. در ادامه با مراحل بازسازی ساختمان آشنا خواهید شد.
دلایل بازسازی خانه و ساختمان مسکونی
نیاز به تغییر روحیه و تنوع
ارزش بازسازی خانه برای کسانی که قصد سرمایه‌گذاری روی یک خانه قدیمی و یا قصد فروش خانه خود را دارند بر هیچ کس پوشیده نیست؛ اما مسائل مالی تنها منفعت بازسازی خانه نیست. بازسازی خانه تاثیر مستقیمی روی روح و روان ساکنان آن دارد. همه ما تجربه کرده‌ایم که عوض کردن محل زندگی و تغییرات داخل خانه چقدر روحیه ما را عوض می‌کند. گاهی اضافه کردن یک گلدان، جابجایی مبل‌ها یا عوض کردن کاغذ دیواری می‌تواند برای روزها و هفته‌ها حس خوبی به ما بدهد و چشمان ما را نوازش دهد. جالب است بدانید حتی بازسازی نمای ساختمان می‌تواند روی روحیه تمام ساکنان یک مجتمع مسکونی اثربخش باشد.
نتیجه یک پروژه موفق بازسازی، می‌تواند به شما حس خوبی نسبت به خانه بدهد و حتی حس شما را نسبت به آن عوض کند. بارها پیش آمده که خانواده‌ای از سکونت در منزلی ناراضی بودند و تنها به حکم اجبار ناچار به زندگی در آن بودند اما بعد از بازسازی و تعمیرات ساختمان حسشان به کل تغییر کرده و دید مثبتی نسبت به منزلشان پیدا کرده‌اند.
امنیت و ایمنی
در بسیاری از خانه‌ها بازسازی با بالا رفتن سن بنا امری ناگزیر میشود. چرا که دیوارهای حائل و بسیاری از تاسیسات خانه ممکن است دچار فرسودگی شوند و خطرات جانی برای ساکنین همراه داشته باشند. در این موارد بازسازی حفاظتی و تاسیساتی امری کاملا ضروری است و شوخی بردار نیست! مصالحی که خانه شما از آن ساخته شده است می‌تواند خانه شما را تبدیل به محیطی امن برای خانواده شما کند و یا بر عکس آن را خطرناک کند. انتخاب با شماست! تعمیرات و بازسازی این فرصت را به شما میدهد تا ساختار دیوارها و ستون‌های خانه را بررسی کنید و در صورت لزوم خانه خود را مستحکم و مقاوم کنید.
استفاده بهتر از فضای خانه
برای بسیاری از خانواده‌ها اتفاق می‌افتد که در خانواده فرزندی به دنیا می‌آید، بزرگ میشود و یا ازدواج می‌کند و از خانه می‌رود. در هر کدام از این مراحل نیاز ساکنین خانه متفاوت است. گاه یک اتاق بیشتر نیاز دارند و گاه یک اتاق بی استفاده مانده است و بهتر است بجای یک اتاق خالی سالنی بزرگتر داشته باشیم. در این موارد بازسازی به ما کمک می‌کند تا خانه را براساس نیاز و کاربردمان دوباره بسازیم.
آکوستیک کردن خانه
هیچ‌کس دوست ندارد صدای موسیقی گوش دادن یا تلویزیون دیدن دیگران آرامشش را بر هم بزند و مزاحم خواب و استراحتش شود. از طرفی نمی‌توان از همه همسایه‌ها توقع داشت با صدای کم تلویزیون نگاه کنند و یا از صدای بلند و باکیفیت سیستم‌های صوتی خود استفاده نکنند! شما می‌توانید هنگام بازسازی ساختمان مسکونی خود از عایق‌های باکیفیت صوتی برای آکوستیک کردن دیوارهای منزلتان استفاده کنید و بحث سروصدای همسایه‌ها را برای همیشه فیصله دهید و در منزلتان با آرامش زندگی کنید.
جلوگیری از هدر رفت انرژی
جلوگیری از هدر رفتن گرمای خانه در فصول سرد و یا خنگی خانه در فصول گرم سال زندگی در تمام نقاط خانه شما را راحتتر می‌کند و همچنین هزینه‌های انرژی شما را به‌طور چشمگیری کاهش میدهد. بنابراین از این منظر بازسازی خانه یک سرمایه‌گذاری زود بازده است که علاوه بر کاهش هزینه‌های جاری منزل، در هنگام فروش به ارزش خانه شما می‌افزاید.
مدرن کردن ساختمان و استفاده از تکنولوژی
بدیهی است که به مرور زمان متریال و تکنولوژی‌های جدیدتری در ساخت خانه‌ها استفاده میشود. مثلا پنجره دوجداره تا دهه‌های پیش اصلا رایج نبود، ساخت با استانداردهای قدیمی از یکسو موجب اتلاف انرژی و از سوی دیگر سبب آلودگی صوتی داخل خانه می‌شد. با طی کردن مراحل بازسازی بسیاری از این قبیل مسائل حل میشود و زندگی برای ساکنین آن راحتتر میشود.
افزایش ارزش ملک با بازسازی ساختمان های قدیمی
با توجه به اینکه مواد و مصالحی که در ساخت یک خانه بکار می‌رود عمر مشخصی دارد، بعد از گذشت چند سال نیاز به بازسازی پیدا می‌کند. مثلا کفپوش خانه ممکن است ترک بردارد و دیگر حتی بعد از نظافت ویژه جلوه سابق را نداشته باشد و یا گچ دیوار ترک بردارد و کاغذ دیواری و کابینت‌ها کهنه و قدیمی شوند. در این شرایط چه قصد ادامه زندگی در آن خانه را داشته باشید و چه بخواهید آن را بفروشید بازسازی خانه به نفع شماست!
درباره حالت اول صحبت کردیم اما چرا با وجود آنکه می‌خواهید خانه را بفروشید خود را باید به دردسر بازسازی منزل بیندازید؟ اگر خانه شما سازه مستحکم و مقاومی دارد و عمر مفید آن به پایان نرسیده با بازسازی حرفه‌ای آن می‌توانید آن را در زمانی کوتاه‌تر و با قیمت مناسب به فروش برسانید و هم شما از فروشش منتفع شوید و هم خریدار از زندگی در آن لذت ببرد.
بازسازی ساختمان و سبک زندگی
در طول تاریخ همیشه محل سکونت بشر از یک طرف به توانایی‌های او مربوط بوده و از طرف دیگر به فرهنگ و سبک زندگی او. مثلا بلند مرتبه سازی بیش از آنکه بخاطر پیشرفت تکنولوژی باشد، معلول افزایش جمعیت و شهرنشینی و کمبود زمین و بالا رفتن تراکم جمعیت بود. یا احتمالا بیشتر ما بخاطر داریم که در کشور خودمان تا قبل از دهه 70 بیشتر آشپزخانه مانند اتاق خواب در و دیوار داشت و داخل آن دیده نمیشد. به مرور با پر رنگ شدن نقش زنان در جامعه آنها اجازه یافتند که در داخل آشپزخانه هم دیده شوند و این موضوع در معماری ساختمان خود را به شکل آشپزخانه اپن نشان داد.
حالا در طراحی های جدیدتر باز هم نقش آشپزخانه تغییر کرده و در برخی خانه‌ها با آشپزخانه‌های جزیره‌ای عملا دیگر فضای آشپزخانه با فضای داخلی خانه ادغام شده و مرزی وجود ندارد. این مثال‌ها نشان میدهد که طراحی داخلی خانه بر اساس نیاز، سبک زندگی و فرهنگ ساکنین آن خانه باید صورت گیرد. سبک زندگی ما هم با سرعت بسیار در حال تغییر است، لذا هر چند سالی خانه ما هم باید مثل لباس‌هایمان متناسب با خودمان تغییر کند و بازسازی شود. همچنین اگر منزل جدیدی بخرید نیاز است که آن را با توجه به نیاز و سبک زندگی خود شخصی‌سازی کنید.
قوانین بازسازی ساختمان
بازسازی ساختمان قوانینی دارد که باید به آن توجه داشته باشید و موظف هستید آنها را رعایت کنید. البته همه عملیاتی که در رابطه با نوسازی و بازسازی ساختمان انجام می شود نیاز به مجوز ندارد و فقط بعضی از اصلاحات نیاز به مجوز از طرف شهرداری دارد. در ادامه با برخی از اقداماتی که نیازی به مجوز از سمت شهرداری ندارند آشنا می شوید و این گونه می توانید راحت تر و سریعتر کارهای بازسازی و نوسازی ساختمان خود را با خیال راحت انجام دهید.
- تمامی اقدامات مربوط به تعمیر و تعویض کف‌سازی طبقات و زیرزمین
- سیمان‌کاری و سفیدکاری
- نقاشی
- کلیه اقدامات مربوط به تعمیر و تعویض نمای ساختمان
- تغییرات مربوط به محوطه و حیاط ساختمان (مثل ساخت باغچه)
- احداث حوض یا استخر به شرط آن که منجر به از بین رفتن فضای پارکینگ نشود
مراحل بازسازی ساختمان
در طی یک پروژه بازسازی شما با مراحل مختلفی روبرو هستید. در اولین مرحله شما احتیاج به مشاوره با یک گروه متخصص در این زمینه دارید تا در طی آن، نیازهای خود را بیان نموده و برای حل آنها یک برآورد اولیه از نظر حجم کار، زمان و هزینه به شما ارائه شود. ما در اینجا به شما تیم حرفه ای استودیو طراحی معماری ساوا را پیشنهاد می کنیم. بعد از انتخاب پیمانکار (در این مرحله حتماً به رزومه‌ی فنی، اجرایی و معماری پیمانکار و میزان رضایت کارفرمایان قبلی دقت فرمائید)، پیمانکار بر پایه نیازهای شما اقدام به طراحی اولیه بازسازی منزل می‌کند و بعد از مذاکره و بودجه بندی طرح، قرارداد بازسازی ساختمان شامل موارد زیر بین شما و متخصصان بسته میشود:
- موضوع قرارداد که آیتم‌های مورد توافق طرفین است
- زمان توافق شده جهت انجام تغییرات موضوع قرارداد
- مبلغ قرارداد و تعیین مراحل نحوه پرداخت
البته ذکر این نکته ضروریست که بسته به حجم پروژه پیش پرداختی به میزان 20 تا 50% مبلغ کل قرارداد به پیمانکار پرداخت میشود. از این مرحله به بعد پروژه عملاً وارد فاز عملیاتی میشود و مراتب بازسازی به شرح زیر انجام می شود:
- بازدید اولیه از قسمت های مختلف ساختمان و نوع سازه (فلزی،بتنی،آجری بادیوارهای باربرو غیره).
- آماده سازی طرح 3 بعدی متناسب با فضاهای موجود و جدیدترین ایده های روز
- تخریب قسمت های اضافی وایجاد فضاسازی مناسب بر اساس طرح.
- تکمیل کلیه کارهای بازسازی و در انتها پاکسازی محل از نخاله ها
بازسازی ساختمان قدیمی
با وجود افزایش آپارتمان‌نشینی در شهرهای بزرگ هنوز هم خانه‌های قدیمی و ویلایی در جای جای شهر وجود دارد که زندگی در آنها لطف و صفای خود را دارد. این خانه‌ها چند ده سال عمر مفید دارند و هنوز قابل سکونت‌اند؛ اما تغییر سبک زندگی باعث شده که دیگر چندان راحت نباشند. بازسازی ساختمان قدیمی روشی متداول برای سر پا نگهداشتن و رفع مشکلات ساختمان‌هایی است که چندین سال از عمرشان می‌گذرد.
با گذر زمان زندگی در ساختمان‌های قدیمی هم آسایش و راحتی ندارد و هم ایمن نیست! بنابراین بهترین کار برای خانه‌ای که عمرش را کرده و قدیمی شده بازسازی است؛ چون علاوه بر مدرن‌سازی ظاهر خانه و افزایش میزان رضایت افراد ساکن در آن از بروز خطرات احتمالی پیشگیری می‌کند. شما به جای خرید یک خانه جدید می‌توانید با بازسازی خانه کلنگی و صرف هزینه کمتر ظاهر خانه خود را دگرگون کنید. موارد زیر از جمله اقداماتی است برای مرمت و بهبود شرایط خانه‌های قدیمی انجام میشود:
- بازید و فراهم کردن مقدمات بازسازی و مرمت
- تخریب در صورت نیاز
- تعویض تاسیسات و لوله کشی
- بازسازی نمای بیرونی خانه
- دکوراسیون داخلی خانه با توجه به متراژ آن
- بازسازی و تغییر سبک آشپزخانه
- افزایش فضای مفید در بازسازی خانه‌های کوچک و متراژ پایین
- تعمیر یا نصب کفپوش
- طراحی و نصب کابینت
- بازسازی حمام و سرویس بهداشتی
- تغییر نقشه و افزایش یا کاهش اتاق‌ها
- بازسازی حفاظتی و ایمن‌سازی
- نصب در و پنجره جدید
- مرمت سقف و اجرای سقف‌های کاذب
- تعویض شیرآلات
- نقاشی و رنگ آمیزی دیوارها
- برقکاری و تعویض کلید و پریز و اصلاح نورپردازی
- تعویض سینک و روشویی
- مرمت و زیباسازی حیاط
- تغییر کاربری بخش‌های مختلف در صورت نیاز
بازسازی ساختمان در قسمتهای مختلف:
بازسازی کف و دیوارها
معمولا اولین چیزی که از بازسازی ساختمان به ذهن می‌آید بازسازی دیوارها و کف ساختمان است. استحکام دیوارها باید توسط مهندس ناظر بررسی شود و اگر نیاز به بازسازی حفاظتی بود انجام شود. اما اگر نیازی به بازسازی حفاظتی نبود تغییر دیوارها بیشتر به قصد زیبایی و کمتر به قصد تغییر ساختار خانه و اتاق‌ها صورت می‌گیرد. برای بازسازی دیوار طیف وسیعی از اقدامات، از رنگ آمیزی و کاغذ دیواری گرفته تا پنل‌های دکوراتیو سه بعدی، پوستر سه بعدی، دیوار پوش، سنگ دکوراتیو، شیشه تزیینی، تایل آلومینیومی و غیره می‌توان استفاده کرد. برای بازسازی کف نیز پارکت لمینیت، سنگ، سرامیک، کف پوش سه بعدی و غیره گزینه‌های خوب این روزهای بازار است.
بازسازی اتاق خواب
بازسازی اتاق خواب قسمتی است که باید تا می‌توانید در آن سلیقه به خرج دهید چرا که قرار است آنجا در آرامش بخوابید. شما می‌توانید به سقف، دیوار، کمد و لوستر اتاق توجه کنید. برای جایگزینی کمدهای قدیمی، گزینه‌های فراوانی طراحی شده است. در سقف و دیوار می‌توانید کناف کاری کنید یا از سایر دیوارپوش‌ها استفاده نمایید. موکت‌های جدید هم با زیبایی بسیار مفهوم موکت را در بسیاری از خانه‌ها دوباره زنده کرده‌اند.
بازسازی آشپزخانه
بازسازی آشپزخانه بخش موثر هم در زیبایی منزل شما و هم در قیمت نهایی پروژه است. این روزها اجرای آشپزخانه جزیره ای در بازسازی ساختمان رایج است. شما می‌توانید آشپرخانه را اپن یا جزیره ای کنید. کابینت‌ها را عوض کنید تا وسایل بیشتری در آن جا بگیرد، کاشی بین کابینت‌ها و پرده آشپزخانه را عوض کنید تا جلوه بیشتری به خانه بدهید. برای دیوارهای آشپزخانه هم گزینه‌های مختلفی دارید که در بحث بازسازی دیوار به آن اشاره کردیم.
بازسازی سرویس بهداشتی
تغییر جای شیرآلات و توالت معمولا خیلی پردردسر و هزینه‌بر است و توصیه نمی‌شود مگر اینکه الزامی در میان باشد. اما می‌توانید خود شیرآلات را عوض کنید تا جلوه تازه‌ای به سرویس بهداشتی خود ببخشید. تعویض توالت فرنگی، وان و روشویی نیز در این قسمت مدنظر قرار می‌گیرند. اما لازم است یک متخصص تاسیسات لوله کشی و نصب شیرآلات را بررسی کند تا از درست بودن و نشتی نداشتن آن مطمئن شوید.
بازسازی حمام
یک حمام خوب می‌تواند حسابی حال آدم را جا بیاورد. این را همه تجربه کرده‌ایم. پس لازم است که به بازسازی حمام هم توجه ویژه‌ای داشته باشیم. یکی از مشکلات رایج گرفتی چاه حمام است که منجر به جمع شدن آب در کف میشود، توصیه می‌کنید با کمی هزینه بیشتر لوله پهن‌تری برای خروجی حمام تعبیه کنید. برای دیوارها سعی کنید سنگ یا کوارتز را جایگزین کاشی کنید چون درز بین کاشی ها به مرور زرد میشود و جلوه زشتی به حمام شما میدهد.
اگر حمام خیلی بزرگی ندارید از گذاشتن وان صرف نظر کنید. باور کنید آنقدر‌ها هم که در فیلم‌های هالیوودی به نظر میرسد وان چیز رمانتیکی نیست! پر کردن آن، هم هزینه و زمان زیادی می‌برد و هم آب زیادی مصرف می‌کند و هم شستشو در داخل وان چندان راحت نیست. دوش دوست قدیمی و معقول ماست و سال‌هاست به‌درستی در حمام‌های ما جا خوش کرده است.
عوامل موثر بر هزینه بازسازی خانه
عوامل گوناگونی بر میزان هزینه‌های بازسازی یک ساختمان تاثیر می‌گذارند. عواملی که هر یک به تنهایی می‌توانند هزینه‌ها را افزایش یا کاهش دهند:
- میزان رفاه و تجهیزات مورد نظر
- میزان فرسودگی زیر ساخت موجود و قدمت بنا
- محدودیت زمانی کارفرما
- موقعیت ملک، دسترسی مصالح و تجهیزات، شرایط مجتمع و غیره
- نوع و جنس متریال و مصالح
- هزینه‌های طراح، پیمانکار، ناظر و کارگران پروژه
اصولاً پرداخت هزینه به پیمانکاران ساختمانی به دو صورت روزمزد و کارمزد (کنترات) صورت می‌گیرد. در روش اول تعداد روزهای مورد نیاز برای انجام پروژه به صورت تقریبی محاسبه میشود و بر پایه هزینه‌های روزانه مبلغ نهایی پروژه محاسبه میشود. در روش دوم هزینه‌های پروژه بر پایه کارمزد و میزان کار مورد نیاز برای بازسازی تخمین و برآورد میشود. شایان ذکر است که برخی از موارد بازسازی و نوسازی ساختمان فقط با یکی از این روش‌ها قابل محاسبه است.
عموما در پروژه‌هایی که متراژ پایینی دارند کار به‌صورت روزمرد تعریف میشود و در پروژه‌های بزرگتر کار به‌صورت کنتراتی انجام میشود. مزیت روش دوم این است که در این روش خود مجری (یا پیمانکار، کسی که طرف حساب شما به عنوان مشتری و کارفرماست) هم مانند شما انگیزه دارد که کار زودتر انجام شود تا بتواند به دستمزدش برسد. اما در محاسبه هزینه به‌صورت روزمزد ممکن است این انگیزه را داشته باشد که کار کمی بیشتر از آنچه باید طول بکشد.
