تعمیر و نگهداری ساختمان ارتباط مستقیمی با مفهوم عمر مفید ساختمان دارد. عمر مفید ساختمان به تعداد سال‌هایی گفته میشود که ساختمان کیفیت استاندارد خود را حفظ می‌کند و در ایران حدود 70 سال کمتر از استاندارد جهانی است. تعمیر و نگهداری اصولی یکی از روش‌هایی است که می‌تواند از ساختمان شما در برابر فرسوده‌شدن محافظت کند. در ادامه می‌آموزیم که چگونه از ساختمان‌های خود نگهداری کنیم.
تعمیر و نگهداری ساختمان چیست؟
به مجموعه فعالیت‌هایی که باعث بهبود عملکرد ظاهری و فیزیکی ساختمان مانند مقاومت، ایمنی و حفظ نمای ساختمان و سلامت ساکنین میشود، تعمیر و نگهداری می‌گویند. با افزایش قیمت میلگرد و تیرآهن مراقبت از ساختمان‌ها بسیار با صرفه‌تر از تعمیر و یا بازسازی آن است. هیچ ساختمانی نیست که نیاز به تعمیر و نگهداری نداشته باشد، چه ساختمان بتنی با بتن و میلگرد و چه ساختمان فلزی با تیرآهن. بنابراین هدف اصلی کاهش سرعت فرسودگی ساختمان در برابر عوامل آسیب‌زا و حفظ ارزش بنا است. مراقبت عواملی نظیر میزان رطوبت و بارندگی، آلودگی‌های شیمیایی، نشست ساختمان و غیره. در این بین فعالیت‌های ساده‌ای نظیر نظافت راه‌پله و شیشه‌ها تا اقدامات فنی‌تر مانند تعمیرات آسانسور و لوله‌کشی جزو تعمیر و نگهداری قرار می‌گیرند.
8 سطح نگهداری و تعمیر ساختمان
به طور کلی هشت سطح نگهداری و تعمیر وجود دارد که در این مقاله به طور مختصر به شرح آنها می‌پردازیم:
۱) نگهداری و تعمیرات برنامه‌ریزی شده (Planned Maintenance)
به مجموعه فعالیت‌هایی اطلاق میشود که از قبل توسط واحد تعمیر و نگهداری برنامه‌ریزی شده و در آن برنامه وظایف بازرسان و چک لیست بازدیدهای دورهای مشخص شده است تا تمام تجهیزات و قسمت‌های مختلف ساختمان جزء به جزء بازرسی و کنترل شود.
۲) نگهداری و تعمیرات پیشگیرانه (Preventive Maintenance)
مجموعه فعالیت‌هایی هستند که برای جلوگیری از وقوع یک خرابی در تجهیزات انجام می‌شوند. این مجموعه از فعالیتها ممکن است تعمیراتی یا نگهداری محور باشند و باعث پیشگیری از وقوع یک خرابی یا حادثه و توقف برنامه‌ریزی نشده تجهیزات گردند. فعالیت‌های نگهداری و تعمیرات پیشگیرانه شامل بازرسی، بازدید، سرویس، تعویض قطعات و … می‌باشند.
۳) نگهداری و تعمیرات اصلاحی (Corrective Maintenance)
هنگامی که یکی از تجهیزات خراب شود، چند نوع اقدام باید روی آن انجام گیرد که این اقدامات مفاهیم مختلفی را دنبال می‌کنند. در گام اول، مهم است که این خرابی به سایرقطعات دستگاه و یا تجهیزات دیگر انتقال پیدا نکند و لذا باید اقداماتی تعریف و طرح‌ریزی گردد که جلو انتقال خرابی به تجهیزات دیگر را بگیرد. این اقدامات را اقدامات محدودکننده یا موردی فوری می‌گویند که گاها می‌توانند خیلی ساده و سریع باشند. اقدام بعدی این است که تجهیزات به حالت آماده بکاری قبلی برگردانده شوند؛ یعنی رفع عیب صورت گیرد. این عملیات را اصلاح مینامند که شامل تعویض قطعات معیوب، تعمیر دستگاه، رفع ایرادات و آماده کردن دستگاه جهت تحویل بکار می‌باشد.
مقاله پیشنهادی : بازسازی ساختمان ؛ قوانین، مراحل اجرا و هزینه
برای شناسایی و جلوگیری از خرابی مجدد دستگاه، باید دلایل وقوع آن به‌طور کامل بررسی گردد. خروجی این تحلیل، اقداماتی است که به آنها اقدامات اصلاحی می‌گویند. لذا کلیه فعالیت‌های نگهداری و تعمیراتی که برای کنترل، شناسایی و جلوگیری از وقوع علل ریشه‌ای خرابی انجام می‌شوند، اقدامات اصلاحی نام دارند.
۴) نگهداری و تعمیرات پیش‌بینانه (Predictive Maintenance)
این اقدامات شامل مجموعه فعالیت‌های مبتنی بر پایش وضعیت تجهیزات می‌باشند که داده‌های آماری خوبی برای تعیین و پیش‌بینی احتمال وقوع یک خرابی در تجهیزات را در آینده می‌دهد. بعد از تشخیص وقوع خرابی در تجهیزات، واحد تعمیر و نگهداری ساختمان می‌تواند فعالیت‌های تعمیراتی پیشگیرانه را روی تجهیزات در یک زمان برنامه‌ریزی شده تبیین و اجرا نماید.
۵) نگهداری و تعمیرات بهره‌ور (Productive Maintenance)
نوعی سیاست نگهداری و تعمیرات است، که با هدف حداکثر کردن بهره‌وری و اثربخشی کلی تجهیزات، از طریق یک سیستم فراگیر نگهداری و تعمیرات پیشگیرانه، برای کل طول عمر تجهیزات می‌باشد.
۶) نگهداری و تعمیرات بهره‌ور فراگیر (Total Productive Maintenance)
سیستم مدیریت نگهداشت ژاپنی، نگهداری و تعمیرات بهره‌ور فراگیر است که شامل نظام آراستگی، نگهداری و تعمیرات پیشگیرانه، تعمیر و نگهداری خودگردان، بهبود مستمر، آموزش تعمیر و نگهداری ساختمان، کیفیت، ایمنی و محیط زیست، کنترل و حذف اتلافات می‌باشد. در این سیستم کلیه افراد در همه سطوح در نگهداری و تعمیر دستگاه‌ها و کنترل کیفیت تجهیزات، دخالت داده می‌شوند.
۷) نگهداری و تعمیرات اضطراری (Emergency Maintenance)
هنگامی که در بخشی از تجهیزات و دستگاه‌ها یک خرابی غیرمنتظره و یا تغییر در شرایط (بدون برنامه‌ریزی) رخ می‌دهد، امکان بروز تهدید ناگهانی برای کارکرد دستگاه، سلامت و یا ایمنی افراد میشود.
شرایط اضطراری تقریباً همیشه بدون هشدار رخ می‌دهند، بنابراین نگهداری و تعمیرات اضطراری قابل زمان بندی نیست، اما هر برنامه تعمیر و نگهداری باید دارای چند طرح برای شرایط اضطراری در هنگام وقوع باشد.
با توجه به اینکه در این نوع تعمیر و نگهداری ساختمان، تعمیرات بعد از وقوع خرابی و به‌صورت سریع انجام می‌پذیرد؛ این مسئله باعث افزایش هزینه‌های نگهداری، کاهش راندمان کاری، کاهش کیفیت محصولات و ایجاد فشار مضاعف بر تیم مهندسی تعمیر و نگهداری ساختمان شود.
۸) نگهداری و تعمیرات مبتنی بر قابلیت اطمینان (Reliability Centered Maintenance)
این فعالیتها از نظر اکثر متخصصین به عنوان اثربخش‌ترین روش نسبت به هزینه‌ها، برای ایجاد و توسعه استراتژی‌های تعمیر و نگهداری ساختمان می‌باشد. بهره‌گیری مناسب از این روش با دست‌یابی سریع به بهبودی پایدار در زمینه‌های گوناگون همراه است. افزایش قابلیت اطمینان تجهیزات، بهبود وضعیت کیفی تجهیزات، کاهش سوانح با پیامدهای ایمنی و زیست محیطی از جمله دستاوردهای مهم به‌کارگیری تعمیر و نگهداری مبتنی بر قابلیت اطمینان است. کاهش ۴۰ تا ۷۰ درصدی خرابی تجهیزات از جمله اهداف مورد انتظار از پیاده‌سازی تعمیر و نگهداری ساختمان مبتنی بر اطمینان بوده که تحقق آن در گروی اجرای صحیح و درک مفاهیم عمیق و کلیدی آن است.
مقاله پیشنهادی : بررسی تاثیرات بازسازی ساختمان بر محیط زیست
مراحل نگهداری و تعمیر
عملیات نگهداری و تعمیر ساختمان شامل ۹ مرحله اصلی زیر می‌باشد:
- شناسایی سیستم‌ها و زیرسیستم‌ها (نقشه‌های چون ساخت سازه، ابنیه، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی)
- جمع‌آوری مشخصات فنی و مدارک عمومی راهبردی (کاتالوگ‌ها، مدارک فنی، دستورالعمل‌ها، روش‌های راهبردی)
- جمع‌آوری اطلاعات و سوابق تعمیراتی (تکمیل فرم‌های بازرسی و …)
- تدوین چک‌لیست‌های پیشگیرانه و برنامه‌های بازرسی
- طراحی فرم‌های خدمات تعمیر و نگهداری موردنیاز
- طراحی سیستم کدینگ و انبارداری
- تأمین نیروی انسانی مورد نیاز، تدوین شرح وظایف و ارائه آموزش‌های لازم
- تعیین شاخص‌های راندمان تعمیر و نگهداری و بررسی آنها
- بررسی تأثیر نظام تعمیر و نگهداری ایجاد شده و بهبود بخشیدن به آن
تعمیر و نگهداری ساختمان به عهده کیست؟
تعمیر و نگهداری ساختمان جزو مهم‌ترین کارهای مربوط به ایمنی ساختمان است و حتماً باید تحت نظارت یکی از موارد زیر قرار داشته باشد:
- مدیر ساختمان و سرایدار برای اقدامات معمولی
- تکنسین‌ها برای بازرسی سیستم‌های ساختمانی
- سرپرستان یا ناظران متخصص برای اهداف کوتاه‌مدت و بلندمدت
سخن پایانی
عدم توجه به مراحل تعمیر و نگهداری ساختمان از عوامل مهم در کاهش عمر مفید ساختمان‌ها در ایران به 25 الی 30 سال در مقایسه با 100 الی 300 سال اروپا است؛ بنابراین با دقت در این پروسه حتی می‌توانید کاستی‌های مرحله ساخت مانند کیفیت بد مصالح، اجرای ناصحیح و عدم توجه را به مسائل مهندسی را تا جای ممکن بهبود ببخشید و ساختمان خود را از لحاظ کیفیت و دوام ارتقا دهید.